Financovat bydlení komplet ze stavebka? S nižším úrokem neušetříte

Stavební spořitelny dnes nabízejí dlouhodobé úvěry na pořízení nemovitosti. Podmínky vypadají lákavě: úrok i splátka jsou nižší než u hypotéky. A přece můžete i s nižšími úroky a splátkami zaplatit víc. Ukážeme si to na konkrétním příkladu.

Když si člověk bere půjčku, v první řadě se dívá na úrok. Jenže výše úrokové sazby, vyjádřená v procentech ročně, není všechno, co by vás u úvěru mělo zajímat. Podstatné jsou samozřejmě i různé doplňkové poplatky a vůbec podmínky půjčky. V první řadě je ale zásadní fakt, z jakého základu se onen roční úrok bude platit. Rozdíl mezi hypotékou a překlenovacím úvěrem od stavební spořitelny je v tom, že u hypotéky se základ – jistina neboli zůstatek úvěru – s každým měsícem snižuje. U překlenovacího úvěru ale platíte úrok ze stále stejné částky. Klidně i po patnácti letech řádného splácení.

Platíte i za to, co je vaše

Jeden z úhlů pohledu nabízí až bizarní obrázek. Když si půjčujete od stavební spořitelny, musíte na to mít dvě smlouvy. Musíte mít stavební spoření, respektive vkladový účet, a druhou smlouvu pak uzavíráte na samotný překlenovací úvěr. Jde sice o dvě různé smlouvy, ale pořád jsou to smlouvy mezi dvěma stejnými subjekty – vámi a spořitelnou. Když je dáte dohromady, zjistíte, že platíte úrok i z toho, co už máte naspořeno.

Honza Horák

Jan Horák si kupuje v Turnově byt za 2,5 milionu korun a celou částku si chce půjčit. Rodiče mu dovolili dát do zástavy i svůj dům, takže nepotřebuje žádné vlastní zdroje, nemusí mít našetřeno.

Ve srovnání budeme kalkulovat s co nejdelší variantou splácení: úvěr od stavební spořitelny, který bude mít ve fázi překlenovacího úvěru roční úrokovou sazbu 1,99 procenta, bude naplánovaný na necelých 29 let a hypotéka se sazbou 2,39 procenta bude rozvržená na 30 roků. Po 17 letech se překlenovací úvěr překlopí do řádného úvěru, kde na Honzu čeká úroková sazba 3,5 procenta ročně a splátka 14 tisíc. Prvních 17 let bude čtyři tisíce korun měsíčně dospořovat a zároveň bude z překlenováku platit úrok ve výši 4145,83 koruny měsíčně, celkem tedy vydá 8145,83 koruny za měsíc. Splátka hypotéky bude 9737,7 koruny.

Aby se dalo provést srovnání v delším časovém úseku, než je období první fixace (u stavební spořitelny je to maximálně šest let, u hypotéky klidně 10 roků), budeme pro zjednodušení vycházet z předpokladu, že úrokové sazby zůstanou i po fixaci stejné. Případně pokud by vzrostly, že porostou u obou půjček stejně – taková změna by se pak ve srovnání dala zanedbat.

Nižší úrok se prodraží

Po 17 letech splácení zaplatí Honza stavební spořitelně na úrocích překlenovacího úvěru 845 750 korun – každý rok 49 750 korun. Bance za stejný časový úsek uhradí 790 433 korun – první rok 59 121, ale sedmnáctý rok už jen 32 273 korun. Z toho se mu 15 procent vrátí na daňové úlevě. Přestože má ve stavební spořitelně o čtyři desetiny procentního bodu nižší úrokovou sazbu, zaplatí na úrocích o 47 tisíc korun víc.

Na druhou stranu: vedle překlenovacího úvěru má Honza ještě stavební spoření se státní podporou dva tisíce ročně a s úročením půl procenta za rok. To vyšší úroky alespoň částečně kompenzuje. Pokud se totiž započte státní podpora, úročení, zaplacené úroky a daňová úleva, dostanete se za oněch 17 let k rozdílu 12 002 korun ve prospěch stavebního spoření, přičemž 8298 dělá jen rozdíl v daňových úlevách.

Přesto ale hypotéka vychází o fous lépe. Drtivá většina bank vám totiž dneska hypotéku poskytne bez poplatku za zpracování. U stavební spořitelny v našem příkladu počítejte s poplatkem 15 tisíc korun za uzavření stavebního spoření, ze kterého si Jan Horák úvěr bere.

Honza by tak s hypotékou zaplatil o necelé tři tisíce míň. Pokud by ale s bankou vyjednával a podařilo se mu získat úrokovou sazbu 2,19 procenta za rok, vyplatí se mu už hypotéka víc: rozdíl bude 62 996 korun.

Inflace hraje vždycky roli

Ovšem… Nedejte se přesvědčit tak snadno. V kalkulacích se nepočítalo s inflací. Tisícikoruna zaplacená dnes má větší hodnotu, než ta samá tisícikoruna za 17 let. Časovou hodnotu peněz lze zanedbat pouze v případě, kdy by byly splátky po celou dobu totožné. Pokud byste rozdíl ve splátkách odkládali a zhodnotili alespoň o 2,1 procenta ročně, pak by vás obě varianty vyšly na stejné peníze.

Zásadní finanční rozhodnutí nestavějte jenom na pocitech. Snažte se vzít v úvahu všechna pro a proti, většinu jich jde vyčíslit. Pozor na poplatky a dodatečné produkty, jejichž sjednáním stavební spořitelny i banky podmiňují slevy na úrokové sazbě. A taky – zapomeňte na slovo garance. Jen si vzpomeňte, jak spořitelny zatočily s „garancemi“ u vkladových účtů, kdy houfně smlouvy s vyšším úročením vypovídaly a navyšovaly poplatky za vedení…

Zdroj: peníze.cz